미분양 주택 일시적 임대 시에는 세금계산서 발행

주택신축업자가 분양을 목적으로 신축한 주택을 공사 완료 후에 미분양되어서 해당 주택을 일시적 · 잠정적으로 임대하다가 양도하는 경우에는 부가가치세법상 과세이므로 세금계산서를 발행해야 합니다. 이때 토지분은 계산서이고 건물분은 세금계산서를 발행하면 됩니다.

 

오피스텔 등 다중주택 사업자의 세무 신고 

1. 사업자등록증을 과세로 한 경우 매입세액은 공제받고, 분양 시에는 건물분은 과세이므로 세금계산서를 발행합니다.  그리고 양도 시에는 면세로 세금계산서를 발행할 필요가 없습니다.

2. 사업자등록증을 면세로 한 경우 매입세액은 불공제입니다. 분양 시에는 건물분은 과세이므로 세금계산서를 발행해야 하는데 면세사업자라 발행이 불가능합니다. 이 경우 세무 조사 시에 세금계산서 미발급 가산세에 해당합니다. 처음에 매입세액 불공제까지 이중으로 불이익을 받습니다.

 그러므로 다중주택 사업자는 주택을 신축 분양한다고 해도 개업 시에 일반과세자로 세금계산서 발행하는 것이 불이익이 없습니다.

 

일발과세자인 주택분양 사업자가 미분양된 주택을 일시적으로 임대하는 경우 임대차계약서의 특약사항에 아래 문구를 넣는 것을 추천합니다.

 "해당 주택은 분양목적의 재고자산으로 매수자가 있는 경우 임차인의 매매에 전적으로 동의하여야 하며 임차인의 지위는 승계된다."

 

매매 목적으로 국민주택규모 초과 주택을 취득해서 임대 시 일시적인 임대이면 면세 전용이 아니므로 부가가치세 과세가 되어 세금계산서를 발행해야 합니다. 다만, 주택임대업 등록등을 해서 임대업을 위해서만 광고하고, 임대기간을 2년 이상으로 장기 계약하는 경우에는 사실상 분양을 포기하고 임대사업으로 전환한 것으로 보고 면세로 인정해서 세금계산서를 발행하지 않아도 됩니다.